Landlord & Tenant Law
اجاره ملک در انگلستان تحت چارچوب‌های قانونی خاصی انجام می‌شود که برای حمایت از حقوق هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، تنظیم شده است. مشاوره با یک وکیل مجرب که به این قوانین مسلط باشد می‌تواند به نفع شما باشد. من، سارا سهرابی، برای امور مربوط به اجاره ملک در انگلستان و مسائل بین مالک و مستأجر شما را یاری می‌کنم. برای اطلاع بیشتر شما، بعضی از قوانین و سؤالات شما درباره اجاره در انگلستان را در این صفحه نوشته‌ام:
- اختلافات موجر و مستأجر شامل چه مواردی است؟
- برای حل اختلاف با صاحبخانه‌ام چکار کنم؟
- برای حل اختلاف با مستأجرم چکار کنم؟
- قرارداد اجاره شامل چه آیتم‌هایی است؟
- چطور اجاره‌نامه خانه را تمدید کنم؟
- چطور اجاره‌نامه ملک تجاری را تمدید کنم؟
- آیا برای تمدید اجاره تجاری باید جواز کسب را تمدید کنم؟
- تمدید جواز کسب چه مراحلی دارد؟
اختلافات موجر و مستأجر
اختلافات بین موجر و مستأجر در انگلستان اغلب در موضوعاتی مانند پرداخت اجاره‌بها، نگهداری و تعمیرات، تخلیه ملک و شرایط قرارداد اجاره بروز می‌کنند. برای حل این اختلافات، سیستم‌های قانونی مختلفی وجود دارد، از جمله دادگاه‌های اجاره (Rent Tribunals) و دادگاه‌های قضایی (County Courts).
در صورت بروز اختلاف، دو طرف می‌توانند از روش‌های جایگزین مانند میانجی‌گری (Mediation) یا داوری (Arbitration) نیز استفاده کنند که به حل سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر مسائل کمک می‌کند. مشاوره با یک وکیل در این زمینه هم می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد.
حل اختلاف با صاحبخانه
در انگلستان، حل اختلاف با موجر (صاحبخانه) می‌تواند از طریق چند روش و مسیر قانونی انجام شود. این روش‌ها شامل موارد زیر هستند:
۱. گفتگو و میانجی‌گری (Negotiation and Mediation)
اولین گام برای حل اختلافات با موجر، تلاش برای گفتگو و مذاکره مستقیم است. اگر مشکلی به وجود آمده است، می‌توان با بیان نگرانی‌ها و درخواست‌های خود به صورت کتبی یا شفاهی، سعی کرد به توافق برسید.
در صورت عدم موفقیت در مذاکره، می‌توان از خدمات میانجی‌گری (Mediation) استفاده کرد. سازمان‌های میانجی‌گری مختلفی در انگلستان وجود دارند که به شما و موجر کمک می‌کنند تا با همکاری یک میانجی بی‌طرف، به یک راه‌حل توافقی برسید. این روش به طور کلی سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از مراحل قانونی است.
۲. ارائه شکایت به شورای محلی (Report to Local Council)
اگر مشکل به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی یا استانداردهای ایمنی ملک توسط موجر باشد، می‌توان به شورای محلی (Local Council) گزارش داد. شوراها وظیفه دارند تا اطمینان حاصل کنند که املاک اجاره‌ای مطابق با قوانین بهداشتی و ایمنی هستند. اگر موجر شرایط ملک را بهبود ندهد یا به مشکلات تعمیرات رسیدگی نکند، شورای محلی می‌تواند اقدامات اجرایی مناسبی را اتخاذ کند.
۳. شکایت به دادگاه اجاره (Apply to a Rent Tribunal or Court)
اگر اختلافات مالی یا حقوقی حل نشود، مستأجر می‌تواند به دادگاه اجاره (Rent Tribunal) یا دادگاه‌های قضایی (County Court) مراجعه کند. این دادگاه‌ها به اختلافات مرتبط با اجاره‌بها، شرایط قرارداد، تخلیه غیرقانونی، و نگهداری و تعمیرات ملک رسیدگی می‌کنند. همچنین اگر موجر بدون دلیل موجه اقدام به اخراج مستأجر کند، دادگاه می‌تواند موجر را ملزم به بازگرداندن مستأجر و پرداخت خسارت کند.
۴. کمک از نهادهای حمایتی (Seek Support from Tenant Advisory Bodies)
در انگلستان، سازمان‌ها و نهادهای حمایتی مختلفی مانند Citizens Advice و Shelter به مستأجران در مورد حقوقشان اطلاعات و مشاوره می‌دهند. این نهادها می‌توانند راهنمایی‌هایی در مورد روش‌های حل اختلافات و حقوق قانونی مستأجران ارائه دهند و در صورت نیاز به مستأجران کمک کنند تا شکایت‌های خود را به درستی به مراجع مربوطه ارائه دهند.
علاوه بر این، برخی از نهادهای حمایتی مانند شورای مشورتی برای مستأجران خصوصی (The Advisory Council for Private Tenants) به مستأجران کمک می‌کنند تا از حقوق خود مطلع شوند و به صورت قانونی با موجر مذاکره کنند.
اگر با صاحبخانه خود در انگلستان دچار اختلاف شده‌اید، برای مشاوره با من تماس بگیرید.
حل اختلاف با مستأجر
در انگلستان، حل اختلاف با مستأجر (Tenant) معمولاً از طریق مسیرهای قانونی و روش‌های مذاکره‌ای مختلف انجام می‌شود. برخی از روش‌های حل اختلاف با مستأجر شامل موارد زیر است:
۱. گفتگو و مذاکره (Negotiation)
اولین و بهترین گام برای حل اختلاف با مستأجر، تلاش برای مذاکره و گفتگو است. در بیشتر موارد، مشکلات می‌توانند از طریق یک مکالمه مستقیم و بیان نگرانی‌ها حل شوند. این کار می‌تواند به جلوگیری از پیچیدگی‌های بیشتر و صرفه‌جویی در زمان و هزینه‌های حقوقی کمک کند. بهتر است که مکاتبات و مذاکرات به صورت مکتوب یا ایمیلی انجام شود تا سوابقی از گفتگوها وجود داشته باشد.
۲. ارسال اخطار کتبی (Serving a Formal Notice)
اگر مذاکره به نتیجه نرسید و اختلافات همچنان باقی ماند، موجر می‌تواند اخطار کتبی (Formal Notice) به مستأجر ارسال کند. این اخطار می‌تواند به مواردی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، آسیب زدن به ملک، یا نقض شرایط قرارداد اشاره داشته باشد. اخطار باید شامل اطلاعات دقیق درباره تخلف و مهلت زمان برای اصلاح باشد. در این مرحله، باید به مقررات قانونی در مورد نحوه و زمان ارسال اخطار توجه شود.
۳. مراجعه به دادگاه قضایی (Apply to a County Court)
اگر مستأجر به اخطارها و هشدارها پاسخ ندهد و مشکل ادامه یابد، موجر می‌تواند به دادگاه قضایی (County Court) مراجعه کند. این دادگاه‌ها به مشکلات مربوط به عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلیه غیرقانونی، و نقض قرارداد رسیدگی می‌کنند. برای درخواست تخلیه، موجر باید یک درخواست تخلیه (Possession Order) ارائه دهد و در صورت تایید دادگاه، مستأجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود. باید توجه داشت که برای درخواست تخلیه قانونی، موجر باید از مسیرهای صحیح قانونی پیروی کند.
۴. استفاده از نهادهای حل اختلاف (Alternative Dispute Resolution – ADR)
استفاده از روش‌های حل اختلاف جایگزین (ADR) مانند میانجی‌گری (Mediation) یا داوری (Arbitration) می‌تواند به موجر و مستأجر کمک کند تا بدون مراجعه به دادگاه، مشکلات خود را حل کنند. در میانجی‌گری، یک میانجی بی‌طرف به دو طرف کمک می‌کند تا به یک توافق دوجانبه برسند. این روش معمولاً سریع‌تر و ارزان‌تر از مراحل قضایی است و می‌تواند باعث بهبود روابط بین موجر و مستأجر شود.
۵. کمک از نهادهای حمایتی (Seek Support from Landlord Advisory Bodies)
سازمان‌ها و نهادهای حمایتی مانند National Landlords Association (NLA) و Citizens Advice می‌توانند به موجران کمک کنند تا با آگاهی از حقوق قانونی خود، مشکلات خود را با مستأجران مدیریت کنند. این نهادها مشاوره‌های حقوقی و اطلاعاتی در مورد قوانین اجاره ارائه می‌دهند و می‌توانند در مواقع لزوم، موجران را در مسیرهای قانونی مناسب راهنمایی کنند.
اگر با مستأجر خود دچار اختلاف شده‌اید، برای راهنمایی بیشتر و مشاوره با ما در دفتر حقوقی سارا سهرابی تماس بگیرید.
آیتم‌های قرداد اجاره
قراردادهای اجاره معمولاً شامل مواردی مانند مدت زمان اجاره، اجاره‌بها، شرایط نگهداری و مسئولیت‌های دو طرف است. در این قراردادها، حقوق و تعهدات هر دو طرف به طور شفاف مشخص شده تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. اجاره‌نامه‌ها در انگلستان می‌توانند به صورت اجاره‌های دوره‌ای تضمینی (Assured Shorthold Tenancy – AST) یا اجاره‌های دوره‌ای تضمینی غیردوره‌ای (Non-Assured Tenancy) باشند که هر یک شرایط و حقوق متفاوتی برای موجر و مستأجر دارند.
تمدید اجاره‌نامه خانه مسکونی
تمدید اجاره یکی از موارد مهم در قراردادهای اجاره در انگلستان است که اغلب مستأجران برای ادامه استفاده از ملک، نیاز به تمدید قرارداد دارند. در این موارد، موجر و مستأجر می‌توانند در مورد شرایط جدید، از جمله تغییر اجاره‌بها یا مدت زمان اجاره مذاکره کنند. تمدید اجار‌نامه معمولاً به صورت توافقی بین موجر (صاحبخانه) و مستأجر انجام می‌شود. مراحل اصلی تمدید اجاره خانه به شرح زیر است:
۱. بررسی شرایط قرارداد و اعلام تمایل به تمدید
اولین قدم این است که شرایط فعلی اجاره‌نامه را مرور کنید و بررسی کنید که آیا قرارداد شما به‌طور خودکار تمدید می‌شود یا نیاز به اقدامات خاصی دارد. اگر قرارداد شما از نوع Assured Shorthold Tenancy (AST) است و به پایان می‌رسد، باید به موجر اعلام کنید که تمایل به تمدید دارید. معمولاً مستأجر و موجر باید حداقل دو تا سه ماه قبل از پایان مدت اجاره، درباره تمدید صحبت کنند.
۲. مذاکره درباره شرایط جدید
در صورتی که شما و موجر تمایل به تمدید اجاره دارید، ممکن است بخواهید شرایطی مانند مدت اجاره، اجاره‌بها، و سایر موارد مرتبط را مذاکره کنید. اگر موجر قصد افزایش اجاره‌بها را دارد، باید این موضوع را با شما به صورت کتبی مطرح کند. در این مرحله، می‌توانید با موجر در مورد شرایط جدید توافق کنید یا در صورت نیاز، درباره شرایط مذاکره کنید.
۳. امضای قرارداد جدید یا ایجاد تمدید کتبی
پس از توافق بر روی شرایط جدید، موجر می‌تواند قرارداد جدیدی تنظیم کند یا از طریق تمدید کتبی (Renewal Agreement) مدت قرارداد فعلی را ادامه دهد. در برخی موارد، موجر و مستأجر ممکن است تصمیم بگیرند که قرارداد اجاره را به صورت پریودیک (Periodic Tenancy) ادامه دهند، که در این حالت اجاره‌نامه به‌طور ماهانه یا هفتگی ادامه پیدا می‌کند و شرایط آن مشابه اجاره‌نامه اصلی است.
۴. ثبت توافقات و دریافت نسخه کتبی
هر توافق جدیدی که بین شما و موجر صورت گیرد، باید به صورت کتبی ثبت شده و هر دو طرف یک نسخه از قرارداد جدید یا تمدید کتبی را دریافت کنند. این امر به حفظ حقوق قانونی شما کمک می‌کند و از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌کند.
نکات مهم در تمدید اجاره‌نامه:
- بررسی بندهای قراردادی:
قبل از امضای هر گونه تمدید یا قرارداد جدید، بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کنید و از درک کامل شرایط اطمینان حاصل کنید. - توجه به افزایش اجاره‌بها:
اگر موجر قصد افزایش اجاره‌بها را دارد، این کار باید طبق مقررات و با اطلاع قبلی انجام شود. - توجه به اخطار تخلیه:
اگر قصد تمدید ندارید یا موجر به هر دلیلی مایل به تمدید نیست، باید از مدت زمان اخطار تخلیه قانونی (معمولاً دو ماه) اطلاع داشته باشید.
تمدید اجاره‌نامه یک فرآیند ساده است که با مذاکره و توافق با موجر به راحتی قابل انجام است. اما مهم است که تمامی توافقات به صورت کتبی و شفاف ثبت شوند تا از هر گونه مشکل در آینده جلوگیری شود. برای مشاوره یا انجام تمدید اجاره‌نامه مسکونی می‌توانید با من تماس بگیرید.
تمدید اجاره‌نامه ملک تجاری
در انگلستان، تمدید اجاره‌نامه املاک تجاری به فرآیندی مشخص و قانونی نیاز دارد که بر اساس قانون مستأجران و مالکین ۱۹۵۴ (Landlord and Tenant Act 1954) تنظیم شده است. این قانون به مستأجران تجاری حقوق و حفاظت‌هایی برای تمدید اجاره‌نامه خود ارائه می‌دهد. برای تمدید اجاره‌نامه املاک تجاری، مراحل زیر را دنبال کنید:
۱. بررسی حق تمدید اجاره‌نامه
بر اساس قسمت دوم قانون مستأجران و مالکین ۱۹۵۴، بسیاری از مستأجران تجاری در انگلستان حق قانونی برای درخواست تمدید اجاره‌نامه خود دارند، مگر اینکه قرارداد اجاره فعلی به‌طور خاص این حق را مستثنی کرده باشد. ابتدا باید بررسی کنید که آیا اجاره‌نامه شما شامل این حق قانونی است یا خیر.
۲. مذاکره با موجر
مذاکره با موجر برای تمدید اجاره‌نامه، اولین گام عملی در این فرآیند است. شما باید چندین ماه قبل از پایان مدت اجاره، با موجر در مورد تمدید اجاره‌نامه تماس بگیرید و درباره شرایط جدید مانند مدت زمان اجاره، اجاره‌بها، و سایر شرایط مهم مذاکره کنید. معمولاً مستأجر و موجر باید در مورد تغییرات احتمالی در اجاره‌بها و سایر شرایط به توافق برسند.
۳. ارائه اخطار به موجر یا دریافت اخطار از موجر
اگر موجر یا مستأجر بخواهند اجاره‌نامه را تمدید کنند، باید از طریق اخطار قانونی (Section 25 Notice یا Section 26 Notice) اقدام کنند:
- اخطار موجر (Section 25 Notice):
اگر موجر بخواهد شرایط جدیدی را برای تمدید اجاره‌نامه پیشنهاد دهد یا اجاره را خاتمه دهد، باید این اخطار را به مستأجر ارسال کند. - اخطار مستأجر (Section 26 Notice):
اگر مستأجر بخواهد تمدید اجاره‌نامه را درخواست کند، می‌تواند این اخطار را به موجر ارسال کرده و در آن شرایط جدید را پیشنهاد دهد.
این اخطارها باید به‌طور قانونی و با رعایت زمان‌بندی‌های مشخص ارسال شوند. معمولاً اخطار باید حداقل ۶ تا ۱۲ ماه قبل از پایان اجاره‌نامه ارسال شود.
۴. حل اختلافات از طریق مذاکره یا دادگاه
اگر موجر و مستأجر نتوانند در مورد شرایط تمدید به توافق برسند، مستأجر می‌تواند به دادگاه County Court یا دادگاه اجاره (Rent Tribunal) مراجعه کند. دادگاه شرایط تمدید را بر اساس عوامل مختلفی مانند اجاره‌بهای رایج در منطقه، شرایط قرارداد و وضعیت بازار تعیین می‌کند. هر دو طرف می‌توانند دلایل و شواهد خود را ارائه دهند تا دادگاه تصمیم نهایی را اتخاذ کند.
۵. ثبت قرارداد تمدید شده
پس از توافق و نهایی شدن شرایط، مستأجر و موجر باید قرارداد تمدید شده را به‌صورت کتبی تنظیم و امضا کنند. این قرارداد شامل تمامی شرایط جدید مانند مدت زمان جدید اجاره، مبلغ اجاره‌بها و سایر جزئیات است. به علاوه، در صورت لزوم، باید قرارداد جدید به سازمان ثبت املاک (Land Registry) ثبت شود.
نکات مهم:
- مشاوره حقوقی:
به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی در املاک تجاری، بهتر است در تمام مراحل، از مشاوره حقوقی متخصص استفاده کنید. - رعایت زمان‌بندی:
مهم است که تمامی مراحل و اخطارها طبق زمان‌بندی‌های قانونی انجام شوند تا حقوق شما حفظ شود. - مذاکره فعال:
تمدید اجاره‌نامه به معنای توافق بر روی شرایط جدید است، بنابراین مذاکرات فعال با موجر اهمیت زیادی دارد.
این مراحل به شما کمک می‌کنند تا به‌طور قانونی و مؤثر، اجاره‌نامه املاک تجاری خود را در انگلستان تمدید کنید. برای تمدید اجاره‌نامه ملک تجاری یا هرکونه مشاوره در این زمینه می‌توانید با من تماس بگیرید.
آیا برای تمدید اجاره ملک تجاری باید جواز کسب تمدید شود؟
در بیشتر موارد، تمدید اجاره‌نامه و جواز کسب دو فرآیند مستقل هستند. با این حال، اگر جواز کسب شما منقضی شود و نتوانید آن را تمدید کنید، ممکن است با مشکل قانونی برای ادامه فعالیت تجاری مواجه شوید و حتی موجر می‌تواند به‌دلیل عدم رعایت الزامات قانونی، اجاره‌نامه شما را تمدید نکند یا قرارداد را فسخ کند. بنابراین، اگر فعالیت شما نیاز به جواز کسب دارد، باید مطمئن شوید که جوازتان معتبر است.
برای تمدید اجاره‌نامه نیازی به تمدید هم‌زمان جواز کسب ندارید، اما باید اطمینان حاصل کنید که جواز کسب شما معتبر و به‌روز باشد تا از مشکلات قانونی و احتمالی جلوگیری شود. تمدید جواز کسب معمولاً مستلزم رعایت شرایط و استانداردهای خاصی است که به‌طور جداگانه توسط مراجع محلی نظارت می‌شود.
تمدید جواز کسب
در مورد املاک تجاری، تمدید اجاره اغلب با کسب جواز کسب (Business License) همراه است. جواز کسب معمولاً از سوی مقامات محلی برای فعالیت‌های تجاری صادر می‌شود و می‌تواند به صورت جداگانه یا به همراه تمدید اجاره انجام شود. تمدید اجاره و به‌روزسانی جواز کسب، نیازمند رعایت قوانین و مقررات محلی و توافقات کتبی بین موجر و مستأجر است تا از حقوق هر دو طرف محافظت شود.
تمدید جواز کسب (Business License Renewal) در انگلستان بسته به نوع کسب‌وکار، محل فعالیت، و مقررات محلی ممکن است متفاوت باشد. با این حال، مراحل کلی تمدید جواز کسب معمولاً شامل موارد زیر است:
۱. بررسی اعتبار جواز کسب و تاریخ انقضا
اولین گام این است که تاریخ انقضای جواز کسب خود را بررسی کنید. جواز کسب‌ها معمولاً به‌صورت سالانه یا چند ساله صادر می‌شوند و باید قبل از تاریخ انقضا تمدید شوند. همچنین، لازم است بررسی کنید که آیا جواز کسب شما نیاز به بازرسی یا بررسی‌های اضافی دارد یا خیر.
۲. بررسی الزامات تمدید
بسته به نوع کسب‌وکار شما، ممکن است برای تمدید جواز کسب نیاز به رعایت الزامات خاصی داشته باشید. این الزامات ممکن است شامل مواردی مانند بازرسی‌های بهداشتی، ایمنی، مالیاتی یا اخذ مدارک جدید باشد. بنابراین، توصیه می‌شود با شورای محلی یا مرجع صادرکننده جواز تماس بگیرید و شرایط و الزامات تمدید را مشخص کنید.
۳. تکمیل فرم تمدید
معمولاً شورای محلی یا مرجع صادرکننده جواز کسب، یک فرم تمدید ارائه می‌کند که باید آن را تکمیل کنید. این فرم معمولاً شامل اطلاعاتی درباره نوع کسب‌وکار، آدرس، شماره جواز، و هرگونه تغییر در اطلاعات تجاری است. فرم‌ها می‌توانند به‌صورت آنلاین از طریق وب‌سایت شوراهای محلی یا به‌صورت حضوری در دفاتر آن‌ها تکمیل شوند.
۴. پرداخت هزینه‌های تمدید
تمدید جواز کسب معمولاً شامل پرداخت هزینه‌های مشخصی است که باید به مرجع صادرکننده پرداخت شود. این هزینه‌ها بسته به نوع جواز کسب و مدت اعتبار آن متفاوت است. برخی از شوراها ممکن است امکان پرداخت آنلاین را نیز ارائه دهند.
۵. ارائه مدارک مورد نیاز
در برخی موارد، نیاز است که مدارک اضافی مانند بیمه‌نامه، گواهی بازرسی بهداشتی، یا تأییدیه ایمنی ارائه دهید. بسته به نوع کسب‌وکار شما، مدارک خاصی ممکن است برای تمدید جواز مورد نیاز باشد.
۶. دریافت تأییدیه تمدید
پس از ارسال فرم‌ها و مدارک مورد نیاز، شورا یا مرجع صادرکننده جواز کسب، مدارک و درخواست شما را بررسی می‌کند. در صورت تایید، تأییدیه تمدید و جواز جدیدی به شما صادر می‌شود که باید آن را به صورت فیزیکی یا الکترونیکی دریافت کنید.
۷. به‌روزرسانی اطلاعات در صورت نیاز
در صورتی که تغییراتی در کسب‌وکار شما مانند تغییر مالکیت، تغییر مکان، یا تغییر در نوع فعالیت ایجاد شده باشد، باید این تغییرات را به شورای محلی اطلاع دهید و اطلاعات جواز کسب خود را به‌روزرسانی کنید.
نکات مهم:
- توجه به زمان‌بندی:
به زمان انقضای جواز توجه داشته باشید و فرآیند تمدید را به موقع شروع کنید. - پیروی از مقررات محلی:
الزامات تمدید می‌تواند بسته به قوانین محلی و نوع کسب‌وکار متفاوت باشد. - مشاوره با شورای محلی:
شوراهای محلی هم این آمادگی را دارند که با شما کمک کنند و شما می‌توانید مستقیماً یا از طریق وکیل‌تان با شورای محلی خود تماس بگیرید و راهنمایی بگیرید.
این مراحل به شما کمک می‌کنند تا جواز کسب خود را به‌موقع تمدید کرده و به‌طور قانونی به فعالیت‌های تجاری خود ادامه دهید. برای تمدید جواز کسب یا راهنمایی در این زمینه می‌توانید با من تماس بگیرید.