قوانین اجاره ملک در انگلستان

خرید و فروش املاک در انگلستان

Landlord & Tenant Law


اجاره ملک در انگلستان تحت چارچوب قانون موجر و مستأجر ۱۹۸۵ انجام می‌شود که برای حمایت از حقوق هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، تنظیم شده است. من، سارا سهرابی، وکیل رسمی در انگلستان، برای امور بین مالک و مستأجر شما را یاری می‌کنم. برای اطلاع بیشتر، بعضی از قوانین و سؤالات شما درباره اجاره در انگلستان را در این صفحه نوشته‌ام:

اختلافات موجر و مستأجر

اختلافات بین موجر و مستأجر در انگلستان اغلب در مورد پرداخت اجاره‌بها، نگهداری و تعمیرات خانه، تخلیه ملک و شرایط قرارداد اجاره میباشد. برای حل این اختلافات، سیستم‌های قانونی مختلفی وجود دارد، از جمله دادگاه‌های اجاره (Rent Tribunals) و دادگاه‌های قضایی (County Courts).

در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، دو طرف می‌توانند از روش‌های میانجی‌گری (Mediation) یا داوری (Arbitration) برای حل سریع‌ و کم‌هزینه‌ مسائل کمک بگیرند. مشاوره با یک وکیل در این زمینه بسیار مهم میباشد.

بالا

حل اختلاف با صاحبخانه‌

در انگلستان، حل اختلاف با موجر (صاحبخانه) می‌تواند از چند مسیر قانونی انجام شود. این روش‌ها شامل موارد زیر هستند:

۱. گفتگو و میانجی‌گری
Negotiation and Mediation
اولین گام برای حل اختلافات با موجر، تلاش برای گفتگو و مذاکره مستقیم است. اگر مشکلی به وجود آمده است، می‌توان با بیان نگرانی‌ها و درخواست‌های خود به صورت کتبی یا شفاهی، به توافق برسید.

در صورت عدم موفقیت در مذاکره اجاره ملک، می‌توان از خدمات میانجی‌گری (Mediation) استفاده کرد. سازمان‌های میانجی‌گری مختلفی در انگلستان وجود دارند که به شما و موجر کمک می‌کنند تا با همکاری یک میانجی بی‌طرف، به یک راه‌حل توافقی برسید. این روش به طور کلی سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از مراحل قانونی است.

۲. ارائه شکایت به شورای محلی
Report to Local Council
اگر مشکل عدم رعایت شرایط قانونی یا استانداردهای ایمنی ملک توسط موجر باشد، می‌توان به شورای محلی (Local Council) رجوع کرد. شوراها وظیفه دارند که اطمینان حاصل کنند که املاک اجاره‌ای مطابق با قوانین بهداشتی و ایمنی هستند. اگر موجر شرایط ملک را بهبود ندهد یا به مشکلات تعمیرات رسیدگی نکند، شورای محلی می‌تواند اقدامات اجرایی مناسبی را اتخاذ کند.

۳. شکایت به دادگاه اجاره
Apply to a Rent Tribunal or Court
برای حل اختلافات، مستأجر می‌تواند به دادگاه اجاره (Rent Tribunal) یا دادگاه‌های قضایی (County Court) مراجعه کند. این دادگاه‌ها به اختلافات اجاره‌بها، شرایط اجاره‌نامه، حکم تخلیه غیرقانونی، و نگهداری و تعمیرات ملک رسیدگی می‌کنند. همچنین اگر موجر بدون دلیل موجه، اقدام به اخراج مستأجر کند، دادگاه می‌تواند موجر را ملزم به بازگرداندن مستأجر و پرداخت خسارت کند.

۴. کمک از نهادهای حمایتی
Seek Support from Tenant Advisory Bodies
سازمان‌های حمایتی مختلفی مانند Citizens Advice و Shelter به مستأجران در مورد حقوقشان در مورد اجاره ملک در انگلستان، مشاوره می‌دهند. این نهادها راهنمایی‌هایی برای حل اختلافات ارائه میدهند و در صورت نیاز کمک میکنند تا شکایت‌ها به درستی به مراجع مربوطه ارائه شود.

علاوه بر این، برخی از نهادهای حمایتی مانند شورای مشورتی مستأجران (The Advisory Council for Private Tenants) به مستأجران کمک می‌کنند تا از حقوق خود مطلع شوند و به صورت قانونی با موجر مذاکره کنند.

بالا

حل اختلاف با مستأجر

۱. گفتگو و مذاکره
Negotiation
اولین و بهترین گام برای حل اختلاف با مستأجر، تلاش برای مذاکره و گفتگو است. در بیشتر مشکلات اجاره ملک در انگلستان، مشکلات از طریق یک مکالمه مستقیم و بیان نگرانی‌ها حل میشوند. این روش ساده، نه فقط از پیچیده شدن قضیه جلوگیری میکند، بلکه به زمان و هزینه‌ کمتری احتیاج دارد. سعی کنید مکاتبات و مذاکرات را به صورت مکتوب یا ایمیلی انجام دهید تا سوابق گفتگوها به عنوان مدرک وجود داشته باشد.

۲. ارسال اخطار کتبی
Serving a Formal Notice
اگر مذاکره به نتیجه نرسید، موجر طبق قانون اجاره ملک در انگلستان، می‌تواند اخطار کتبی (Formal Notice) برای مستأجر صادر کند. این اخطار می‌تواند به مواردی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، آسیب زدن به ملک، یا نقض شرایط قرارداد اشاره داشته باشد. اخطاریه باید شامل اطلاعات دقیق درباره تخلف انجام شده و مهلت مشخصی برای اصلاح تخلف داشته باشد. در این مرحله، حتما به مقررات، نحوه و زمان صدور اخطاریه توجه کنید.

۳. مراجعه به دادگاه قضایی
Apply to a County Court
اگر مستأجر شما به اخطارها و هشدارها پاسخی ندهد و اختلاف ادامه پیدا کند، موجر می‌تواند به دادگاه قضایی (County Court) مراجعه کند. این دادگاه‌ها به مشکلاتی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلیه غیرقانونی، و نقض قرارداد رسیدگی می‌کنند. برای درخواست تخلیه ملک، موجر باید یک درخواست تخلیه (Possession Order) ارائه دهد و در صورت تایید دادگاه، مستأجر موظف به تخلیه ملک خواهد بود. باید توجه داشت که برای درخواست تخلیه، موجر باید از مسیرهای صحیح قانونی پیروی کند.

۴. استفاده از نهادهای حل اختلاف
Alternative Dispute Resolution – ADR
استفاده از روش‌های حل اختلاف جایگزینی (ADR) مانند میانجی‌گری (Mediation) یا داوری (Arbitration)، می‌تواند به موجر و مستأجر کمک کند تا بدون مراجعه به دادگاه، مشکلات خود را حل کنند. در پروسه میانجی‌گری، یک نفر میانجی بی‌طرف، به دو طرف کمک می‌کند تا به یک توافق دوجانبه برسند. این روش معمولاً سریع‌تر و ارزان‌تر از مراحل قضایی است و می‌تواند باعث بهبود روابط بین موجر و مستأجر شود.

۵. کمک از نهادهای حمایتی
Seek Support from Landlord Advisory Bodies
سازمان‌ها و نهادهای حمایتی مانند NLA و Citizens Advice می‌توانند به موجران کمک کنند تا با آگاهی از حقوق قانونی خود، با مستأجران مذاکره کنند. این نهادها مشاور حقوقی مناسب را به شما معرفی یا اطلاعات مفیدی در مورد قوانین اجاره در انگلستان را در اختیارتان قرار می‌دهند.

بالا

آیتم‌های قرداد اجاره

قراردادهای اجاره معمولاً شامل مدت زمان اجاره، اجاره‌بها، شرایط نگهداری و مسئولیت‌های دو طرف است. در این قراردادها، حقوق و تعهدات هر دو طرف به طور شفاف مشخص شده تا از بروز اختلافات جلوگیری شود. اجاره‌نامه‌ها در انگلستان می‌توانند به صورت اجاره‌های دوره‌ای تضمینی (Assured Shorthold Tenancy – AST) یا اجاره‌های تضمینی غیردوره‌ای (Non-Assured Tenancy) باشند که هر یک شرایط و حقوق متفاوتی برای موجر و مستأجر دارند.

بالا

تمدید و مراحل قرارداد اجاره‌ مسکونی

تمدید اجاره یکی از موارد مهم در قراردادهای اجاره در انگلستان است که اغلب مستأجران برای ادامه زدگی در ملک، نیاز به تمدید قرارداد آن دارند. در این موارد، موجر و مستأجر می‌توانند در مورد شرایط جدید، از جمله تغییر اجاره‌بها یا مدت زمان اجاره مذاکره کنند. تمدید اجار‌نامه معمولاً به صورت توافقی بین موجر (صاحبخانه) و مستأجر انجام می‌شود. مراحل اصلی تمدید اجاره خانه به شرح زیر است:

۱. بررسی شرایط قرارداد و اعلام تمایل به تمدید
اولین قدم این است که شرایط فعلی اجاره‌نامه را بررسی کنید و ببینید که آیا قرارداد شما به‌طور خودکار تمدید می‌شود یا نیاز به اقدامات خاصی دارد. اگر قرارداد شما از نوع Assured Shorthold Tenancy (AST) است، پس به طور خودکار تمدید نمیشود. شما باید به موجر اعلام کنید که تمایل به تمدید دارید. معمولاً مستأجر و موجر باید حداقل ۲ تا ۳ ماه قبل از پایان مدت اجاره، باید مذاکره را شروع کنند.

۲. مذاکره درباره شرایط جدید
در صورتی که شما و موجر تمایل به تمدید اجاره دارید، ممکن است بخواهید شرایطی مانند مدت اجاره، اجاره‌بها، و سایر موارد مرتبط را مذاکره کنید. اگر موجر قصد افزایش اجاره‌بها را دارد، باید این موضوع را با شما به صورت کتبی مطرح کند. در این مرحله، می‌توانید با موجر در مورد شرایط جدید صحبت کنید یا توافق کنید.

۳. امضای قرارداد جدید اجاره یا تمدید کتبی
پس از توافق بر روی شرایط جدید اجاره، موجر باید یک قرارداد جدید تنظیم کند یا قرارداد قبلی را تمدید کتبی کند.(Renewal Agreement). در برخی از موارد، موجر و مستأجر ممکن است تصمیم بگیرند که قرارداد اجاره را به صورت پریودیک (Periodic Tenancy) ادامه دهند، که در این حالت اجاره‌نامه به‌طور ماهانه یا هفتگی ادامه پیدا می‌کند و شرایط آن مشابه اجاره‌نامه اصلی است.

۴. ثبت توافقات و دریافت نسخه کتبی
هر توافق جدیدی که بین شما و موجر صورت گیرد، باید به صورت کتبی ثبت شده و هر دو طرف یک نسخه از قرارداد جدید یا تمدید کتبی را دریافت کنند. این امر به حفظ حقوق قانونی شما میباشد و کمک می‌کند که از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

نکات مهم در تمدید اجاره‌نامه:

  • بررسی بندهای قراردادی:
    قبل از امضای هر گونه تمدید یا قرارداد جدید، بندهای قرارداد را به دقت مطالعه کنید و از درک کامل شرایط اطمینان حاصل کنید.
  • توجه به افزایش اجاره‌بها:
    اگر موجر قصد افزایش اجاره‌بها را دارد، این کار باید طبق مقررات و با اطلاع قبلی انجام شود.
  • توجه به اخطار تخلیه:
    اگر قصد تمدید ندارید یا موجر به هر دلیلی مایل به تمدید نیست، باید از مدت زمان اخطار تخلیه قانونی (معمولاً از دو ماه پیش) اطلاع داشته باشید.

تمدید اجاره‌نامه یک فرآیند ساده است که با مذاکره و توافق با موجر به راحتی قابل انجام است. اما مهم است که تمامی توافقات به صورت کتبی و شفاف ثبت شوند تا از هر گونه مشکل در آینده جلوگیری شود. برای مشاوره یا تمدید اجاره‌نامه در انگلستان می‌توانید با من تماس بگیرید.

بالا

تمدید اجاره‌نامه ملک تجاری

در انگلستان، تمدید اجاره‌نامه املاک تجاری به فرآیندی مشخص و قانونی نیاز دارد که بر اساس قانون مستأجران و مالکین ۱۹۵۴ (Landlord and Tenant Act 1954) عمل میکند. این قانون به مستأجران تجاری حقوق و حفاظت‌هایی برای تمدید اجاره‌نامه خود ارائه می‌دهد. برای تمدید اجاره‌نامه املاک تجاری، مراحل زیر را دنبال کنید:

۱. بررسی حق تمدید اجاره‌نامه
بر اساس قسمت دوم قانون مستأجران و مالکین ۱۹۵۴، بسیاری از مستأجران تجاری در انگلستان حق قانونی برای درخواست تمدید اجاره‌نامه خود دارند، مگر اینکه قرارداد اجاره فعلی به‌طور خاص این حق را مستثنی کرده باشد. ابتدا باید بررسی کنید که آیا اجاره‌نامه شما شامل این حق قانونی است یا خیر.

بالا

۲. مذاکره با موجر
مذاکره با موجر برای تمدید اجاره‌نامه، اولین گام عملی در این فرآیند است. شما باید چندین ماه قبل از پایان مدت اجاره، با موجر در مورد تمدید اجاره‌نامه تماس بگیرید و درباره شرایط جدید مانند مدت زمان اجاره، اجاره‌بها، و سایر شرایط مهم مذاکره کنید. معمولاً مستأجر و موجر باید در مورد تغییرات احتمالی در اجاره‌بها و سایر شرایط به توافق برسند.

بالا

۳. ارائه اخطار به موجر یا دریافت اخطار از موجر
اگر موجر یا مستأجر بخواهند اجاره‌نامه را تمدید کنند، باید از طریق اخطار قانونی (Section 25 Notice یا Section 26 Notice) اقدام کنند:

  • اخطار موجر (Section 25 Notice):
    اگر موجر بخواهد شرایط جدیدی را برای تمدید اجاره‌نامه پیشنهاد دهد یا اجاره را خاتمه دهد، باید این اخطار را به مستأجر ارسال کند.
  • اخطار مستأجر (Section 26 Notice):
    اگر مستأجر بخواهد تمدید اجاره‌نامه را درخواست کند، می‌تواند این اخطار را به موجر ارسال کرده و در آن شرایط جدید را پیشنهاد دهد.

این اخطارها باید به‌طور قانونی و با رعایت زمان‌بندی‌های مشخص ارسال شوند. معمولاً اخطار باید حداقل ۶ تا ۱۲ ماه قبل از پایان اجاره‌نامه ارسال شود.

بالا

۴. حل اختلافات از طریق مذاکره یا دادگاه
اگر موجر و مستأجر نتوانند در مورد شرایط تمدید به توافق برسند، مستأجر می‌تواند به دادگاه County Court یا دادگاه اجاره (Rent Tribunal) مراجعه کند. دادگاه شرایط تمدید را بر اساس عوامل مختلفی مانند اجاره‌بهای رایج در منطقه، شرایط قرارداد و وضعیت بازار تعیین می‌کند. هر دو طرف می‌توانند دلایل و شواهد خود را ارائه دهند تا دادگاه تصمیم نهایی را اتخاذ کند.

بالا

۵. ثبت قرارداد تمدید شده
پس از توافق و نهایی شدن شرایط، مستأجر و موجر باید قرارداد تمدید شده را به‌صورت کتبی تنظیم و امضا کنند. این قرارداد شامل تمامی شرایط جدید مانند مدت زمان جدید اجاره، مبلغ اجاره‌بها و سایر جزئیات است. به علاوه، در صورت لزوم، باید قرارداد جدید به سازمان ثبت املاک (Land Registry) ثبت شود.

تماس با وکیل قرارداد اجاره تجاری لندن

بالا

نکات مهم:

  • مشاوره حقوقی:
    به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی در املاک تجاری، بهتر است در تمام مراحل، از مشاوره حقوقی متخصص استفاده کنید.
  • رعایت زمان‌بندی:
    مهم است که تمامی مراحل و اخطارها طبق زمان‌بندی‌های قانونی انجام شوند تا حقوق شما حفظ شود.
  • مذاکره فعال:
    تمدید اجاره‌نامه به معنای توافق بر روی شرایط جدید است، بنابراین مذاکرات فعال با موجر اهمیت زیادی دارد.

این مراحل به شما کمک می‌کنند تا به‌طور قانونی و مؤثر، اجاره‌نامه املاک تجاری خود را در انگلستان تمدید کنید. برای تمدید اجاره‌نامه ملک تجاری یا هرکونه مشاوره در این زمینه می‌توانید با من تماس بگیرید.

بالا

آیا برای تمدید اجاره ملک تجاری باید جواز کسب هم تمدید شود؟

در بیشتر موارد، تمدید اجاره‌نامه ربطی به جواز کسب ندارد. با این حال، اگر جواز کسب شما منقضی شده باشد، ممکن است با مشکل قانونی برای ادامه فعالیت تجاری مواجه شوید و حتی موجر می‌تواند به‌دلیل عدم رعایت قانون، اجاره‌نامه شما را تمدید نکند یا قرارداد را فسخ کند. بنابراین، اگر فعالیت شما نیاز به جواز کسب دارد، باید مطمئن شوید که جوازتان معتبر است.

بالا

مراحل تمدید جواز کسب

در مورد املاک تجاری، تمدید اجاره اغلب با کسب جواز کسب (Business License) همراه است. جواز کسب معمولاً از سوی مقامات محلی برای فعالیت‌های تجاری صادر می‌شود و می‌تواند به صورت جداگانه یا به همراه تمدید اجاره انجام شود. تمدید اجاره و به‌روزسانی جواز کسب، نیازمند رعایت قوانین و مقررات محلی و توافقات کتبی بین موجر و مستأجر است تا از حقوق هر دو طرف محافظت شود.

تمدید جواز کسب (Business License Renewal) در انگلستان بسته به نوع کسب‌وکار، محل فعالیت، و مقررات محلی ممکن است متفاوت باشد. با این حال، مراحل کلی تمدید جواز کسب معمولاً شامل موارد زیر است:

۱. بررسی اعتبار جواز کسب و تاریخ انقضا
اولین گام این است که تاریخ انقضای جواز کسب خود را بررسی کنید. جواز کسب‌ معمولاً به‌صورت سالانه یا چند ساله صادر می‌شوند و باید قبل از تاریخ انقضا تمدید شوند. همچنین، لازم است بررسی کنید که آیا جواز کسب شما نیاز به بررسی‌های مجدد دارد یا خیر.

۲. بررسی الزامات تمدید
بسته به نوع کسب‌وکار شما، ممکن است برای تمدید جواز کسب نیاز به رعایت الزامات خاصی داشته باشید. این الزامات ممکن است شامل مواردی مانند بازرسی‌های بهداشتی و ایمنی، مالیاتی یا اخذ مدارک جدید باشد. بنابراین، توصیه می‌شود که با شورای محلی یا مرجع صادرکننده جواز تماس بگیرید و شرایط و الزامات تمدید را مشخص کنید.

۳. تکمیل فرم تمدید
معمولاً شورای محلی یا مرجع صادرکننده جواز کسب، یک فرم تمدید به شما ارائه می‌دهد که باید آن را تکمیل کنید. این فرم معمولاً شامل اطلاعاتی درباره نوع کسب‌وکار، آدرس، شماره جواز، و هرگونه تغییر در اطلاعات تجاری است. فرم‌ها می‌توانند به‌صورت آنلاین از طریق وب‌سایت شوراهای محلی یا به‌صورت حضوری در دفاتر آن‌ها تکمیل شوند.

۴. پرداخت هزینه‌های تمدید
تمدید جواز کسب معمولاً شامل پرداخت هزینه‌های مشخصی است که باید به مرجع صادرکننده پرداخت شود. این هزینه‌ها بسته به نوع جواز کسب و مدت اعتبار آن متفاوت است. برخی از شوراها ممکن است امکان پرداخت آنلاین را نیز ارائه دهند.

۵. ارائه مدارک مورد نیاز
در برخی موارد، نیاز است که مدارکی مانند بیمه‌نامه، گواهی بازرسی بهداشتی، یا تأییدیه ایمنی ارائه دهید. بسته به نوع کسب‌وکار شما، مدارک خاصی ممکن است برای تمدید جواز مورد نیاز باشد.

۶. دریافت تأییدیه تمدید
پس از ارسال فرم‌ها و مدارک مورد نیاز، شورا یا مرجع صادرکننده جواز کسب، مدارک و درخواست شما را بررسی می‌کند. در صورت تایید شدن، جواز جدیدی برای شما صادر می‌شود که باید آن را به صورت فیزیکی یا الکترونیکی دریافت کنید.

۷. به‌روزرسانی اطلاعات در صورت نیاز
در صورتی که تغییراتی در کسب‌وکار شما مانند تغییر مالکیت، تغییر مکان، یا تغییر در نوع فعالیت ایجاد شده باشد، باید این تغییرات را به شورای محلی اطلاع دهید و اطلاعات جواز کسب خود را به‌روزرسانی کنید.

نکات مهم:

  • توجه به زمان‌بندی:
    به زمان انقضای جواز کسب خود توجه داشته باشید و فرآیند تمدید را به موقع شروع کنید.
  • پیروی از مقررات محلی:
    قوانین تمدید جواز کسب می‌تواند بسته به قوانین محلی و نوع کسب‌وکار متفاوت باشد.
  • مشاوره با شورای محلی:
    شوراهای محلی میتوانند به شما کمک و راهنمایی کنند یا میتوانید مستقیماً یا از طریق وکیل‌تان با شورای محلی خود تماس بگیرید و راهنمایی بگیرید.

بالا

تماس با سارا سهرابی